Bất động sản Đồng Nai: Ba khu vực tâm điểm và phòng vệ rủi ro pháp lý

Đồng Nai hiện thu hút gần 300 dự án bất động sản của các doanh nghiệp trong và ngoài nước, trong đó có những dự án có quy mô vốn lên tới hàng tỷ USD, như dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng tại Biên Hòa của Donacoop, với tổng vốn đầu tư dự kiến 12 tỷ USD; dự án Đông Sài Gòn có quy mô diện tích 759 ha với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD của Tín Nghĩa…

Nhơn Trạch chiếm 32% tổng nguồn cung các dự án nhà tiếp theo là Long Thành, Trảng Bom và Biên Hòa với 17% mỗi khu vực, phần còn lại thuộc về huyện Vĩnh Cửu và Thống Nhất.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA (cầm micro) cho rằng, Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch có thể xem là ngoại ô TP.HCM. (Ảnh: Lê Toàn)

Phân khúc đất nền tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với xấp xỉ 93% thị phần nhờ cú hích hạ tầng kết nối cũng như tính thanh khoản cao. Số lượng đất nền chiếm đến 97% tổng nguồn cung của Đồng Nai, chỉ có một phần nhỏ căn hộ và nhà liền kề/biệt thự có ở Biên Hòa và Nhơn Trạch thuộc về những dự án phát triển từ 3-5 năm trước.

“Nếu theo tiêu chuẩn của các nước trên thế giới, khái niệm thành phố vệ tinh có khoảng cách từ 100 km thì  Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch, kể cả sắp tới là Trảng Bom có thể được xem như ngoại ô TP.HCM”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khẳng định.

Ông lý giải, Chính phủ đã phê duyệt xây dựng cầu Cát Lái kết nối quận 2, TP.HCM với huyện Nhơn Trạch. Cây cầu này được kỳ vọng “đánh thức” vùng đất Tây Bắc của huyện Nhơn Trạch, đặc biệt các vùng cảng của huyện sẽ được kết nối thuận tiện hơn.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, cơ hội luôn đi cùng rủi ro, nhưng mức độ ra sao còn tùy  thuộc vào năng lực nắm thông tin của nhà đầu tư.

Chủ tịch HoREA lý giải, đầu cơ là hành vi thu gom một lượng lớn bất động sản để chi phối khu vực đó. Sau đó, họ làm giá và khống chế thị trường theo ý mình. Tuy nhiên, tại thị trường bất động sản Đồng Nai, khó có cơ hội cho những nhà đầu tư - đầu cơ theo nghĩa mua nhanh bán nhanh kiếm lời.

Tính pháp lý của dự án bất động sản là một vấn đề quan trọng được quan tâm. Tuy nhiên, vì nhiều lý do khác nhau mà ở không ít dự án bất động sản chủ đầu tư đã “qua mặt” được cơ quan quản lý và gây không ít thiệt hại theo kiểu…tiền mất tật mang cho nhà khách hàng, người mua nhà.

Chia sẻ về vấn đề này, Luật sư Lâm Đăng Phúc, Phó giám đốc Hãng luật Nguyên Giáp nhận xét, tại địa bàn tỉnh Đồng Nai, hiện có 2 hiện trạng làm phát sinh nhiều rủi ro về vấn đề pháp lý cho khách hàng, người mua nhà.

Thứ nhất, mua bán bằng giấy tay (có hoặc chưa có sổ đỏ). Trong trường hợp chưa có sổ đỏ là sai luật, thiệt hại là cho người mua. Dạng có sổ nhưng lại chưa đủ điều kiện để giao dịch (ví dụ như có thừa kế), dễ gặp tranh chấp đồng thừa kế.

Thứ hai, mua bán đất nông nghiệp, tập trung vào các giao dịch phân lô bán nền. Rủi ro lớn nhất đó là khi làm thủ tục thì sẽ không được do vướng quy hoạch không chuyển mục đích. Có những dự án chính thống nhưng lại qua môi giới phân phối. Môi giới làm nhiều chiêu trò có thể làm thiệt hại cho khách hàng.

Luật sư Lâm Đăng Phúc lưu ý các nhà đầu tư, khách hàng chỉ thực hiện giao dịch khi dự án thỏa mãn vấn để pháp lý. Cụ thể, pháp luật quy định phải có sổ đỏ, không tranh chấp, không bị kê biên, đất đã đăng ký với nhà nước. Với dự án phân lô bán nền phải thỏa mãn thêm các điều kiện như có quy hoạch 1/500, chủ đầu tư đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án….

Tại Đồng Nai thời gian qua, các dự án phân lô bán nền nhận được nhiều sự quan tâm và có nhiều giao dịch được thực hiện. Do đó, theo chuyên gia pháp lý, các nhà đầu tư, khách hàng cũng cần quan tâm về vấn đề quy hoạch của dự án.

Trong thực tế, nhiều quy hoạch đã được điều chỉnh do thời gian thực hiện quá dài. Do đó, để tránh rủi ro trong trường hợp này nên cập nhật thông tin mới nhất tại cơ quan chính quyền. Có thể qua chủ đầu tư nhưng phải là quy hoạch mới nhất.

Đại diện này cũng khẳng định, nhà đầu tư, khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị phân phối cung cấp các vấn đề pháp lý của dự án. Ngoài ra, khi quyết định mua thì nên tìm hiểu về uy tín của chủ đầu tư. Nếu qua môi giới phải lựa chọn nhà môi giới uy tín.

Hồng Phúc- Hồng Sơn