Giá đất khu Đông Sài Gòn đang sốt thế nào?

Hai tháng trước, anh Thuận mua lô đất hơn 60 m2 đường Phạm Văn Đồng (phường Linh Đông - Thủ Đức) với giá 1,8 tỷ đồng.

Đầu tháng 4, anh bán lại 2 tỷ đồng để mua lô đất khác có diện tích rộng hơn cũng ở đường này. Ban đầu, chủ lô đất mới báo giá 38 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, chỉ một tuần sau khi đặt cọc, anh Thuận nhận được báo giá mới: 40 triệu đồng/m2, đồng thời chủ đất có ý chưa muốn bán, vì giá tăng mỗi tuần.

Với 2 tỷ đồng khó mua được nhà khu Đông Sài Gòn

Sau một thời gian ổn định, giá nhà đất tại các quận phía Đông TP.HCM bắt đầu tăng trong vòng một năm trở lại đây. Nhiều khu đất tại các quận 2, quận 9 và Thủ Đức được rao bán với mức cao hơn từ 2 đến 3 lần so với cách đây 1-2 năm.

Trong vai người có nhu cầu mua một thửa đất diện tích 50-70 m2 với giá khoảng 2 tỷ đồng để ở, chúng tôi chạy xe dọc nhiều con đường và hẻm lớn, nhỏ tại ba quận này. Có nhiều nhà treo bảng rao bán nhưng giá đều gấp nhiều lần số tiền chúng tôi dự định ban đầu.

Một phụ nữ trung niên sống tại đường Nguyễn Thị Định, quận 2, cho biết khu vực này từ hai năm nay đã không còn đất rao bán với giá 2-3 tỷ đồng.

Tại các khu vực xa hơn như đường Thạnh Mỹ Lợi và hướng về phà Cát Lái, giá đất cũng đang được chào bán ở mức cao, lên đến 50-60 triệu đồng/m2.
 

Một dự án đất nền trên đường Lã Xuân Oai, quận 9. Thông báo bán đất hiện diện ở bất cứ "phương tiện" nào. Ảnh: Lê Quân

Người dân cho biết cách đây một năm, giá đất trong khu vực chỉ quanh mức 30 triệu đồng/m2. Với 2 tỷ đồng, người có nhu cầu có thể mua được nhà cấp 4 khang trang. Tuy nhiên, hiện tại, với số tiền này, người mua rất khó tìm được một mảnh đất hoặc căn nhà cấp 4 phù hợp, trừ khi đi sâu vào các hẻm nhỏ có chiều ngang 1 m.

Đi về hướng quận 9 và Thủ Đức, nơi đang được dự đoán là giá đất sẽ tiếp tục tăng, chúng tôi được chị Trang, chủ nhà tại đường Nam Hòa (phường Phước Long A, quận 9), chào bán căn nhà có mặt tiền ngang 2,82 m, chiều dài 11 m.

Một người hàng xóm cho biết năm 2016, giá bán căn nhà tương đương trên đường này chỉ khoảng 1-1,2 tỷ đồng, nhưng nay có khách trả nhà chị Trang 2,15 tỷ mà chị vẫn chưa đồng ý bán.

"Giá đất đã tăng lên gấp đôi chỉ vài tháng trở lại đây, kể từ khi đường Nam Hòa được cải tạo từ giữa năm 2016 và hoàn tất vào đầu năm 2017", chị chia sẻ. 

Giá đất tăng theo… đường

Nếu cách đây vài năm, đất quận 2 là tâm điểm của cơn sốt thì thời điểm này tâm điểm đang dồn về quận 9.

Mức tăng mạnh xảy ra từ khi đường song hành Xa Lộ Hà Nội đưa vào sử dụng năm 2016 đến nay cùng tuyến Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đang được xây dựng và hàng loạt đường xương cá kết nối Xa Lộ Hà Nội được cải tạo và mở rộng.

Căn nhà của bà N.T.T, nằm ngay mặt tiền đường song hành Xa Lộ Hà Nội (Phước Long B, quận 9), mới treo bảng rao bán tháng trước. Bà cho biết mỗi ngày tiếp 2-3 khách tới xem đất. Tổng diện tích nhà và đất của bà là 800 m2, được chào giá 100 triệu đồng/m2.

Ngôi nhà kế bên có diện tích 280 m2 cũng được rao giá tương đương.
 

Giá đất giao dịch tại khu Đông Sài Gòn thay đổi "chóng mặt" sau 10 năm. Đồ họa:  Ngô Minh.

Cách đó hai căn, một miếng đất trống cũng được người chủ vừa mua cách đây hai năm, rao bán với giá 100 triệu đồng/m2, gấp 3 lần so với mức giá người này mua hồi năm 2015.

Bà T. cho biết năm 2015, khi đường song hành trong giai đoạn thi công thì giá đất khu vực này khoảng 30-36 triệu đồng/m2, nay giá đã lên gấp 3 lần.

Khu vực này không phải nơi duy nhất tại quận 9 có đất được rao bán khá nhiều với giá cao gấp 2-3 lần chỉ sau 2 năm. Tại khu vực ngã tư MK và ngã tư Thủ Đức, đất mặt tiền đường song hành Xa Lộ Hà Nội giá bán cũng được rao quanh mức 80-150 triệu đồng/m2, nhưng vị trí tốt rất ít.

Chị Út, chủ căn nhà trên đường song hành Xa Lộ Hà Nội, cho biết nhà trong hẻm lớn giá cũng lên 25-30 triệu đồng/m2 so với 12-15 triệu đồng/m2 hai năm trước.

Tại Thủ Đức, các con đường như đường số 2, đường số 3, phường Trường Thọ đang được cải tạo và mở rộng lộ giới, đất được bán quanh mức 70-80 triệu đồng/m2.

Chị Trà, nhân viên môi giới Công ty Goldland 26, đơn vị đang rao bán 8 nền đất tại đường số 11 (cũng thuộc phường Trường Thọ), cho biết công ty đã bán hết 6 nền đất chỉ trong hai ngày mở bán. Diện tích mỗi nền từ 90 đến 100 m2, giá bán 3,6-3,9 tỷ đồng.

Khách mua chủ yếu để đầu tư, vì có thông tin đường số 11 được nâng cấp và mở rộng lộ giới lên 24 m trong thời gian tới.
 

 

Trong khi đó, tại quận 2, sau một thời gian ổn định, giá đất cũng tăng chóng mặt tại các tuyến đường Nguyễn Thị Định, Đồng Văn Cống, Nguyễn Hoàng, Thạnh Mỹ Lợi. Giá bình quân đã lên 50-60 triệu đồng/m2, gấp đôi mức 25-30 triệu đồng cùng thời điểm năm ngoái.

Chị Đào, môi giới đất tại phường Tân Phú, quận 2, cho biết giá đất tại các con đường này, đặc biệt đường Nguyễn Thị Định tăng mạnh nhất khi có thông tin xây cầu Cát Lái và cải tạo mở rộng hệ thống các đường kết nối của quận 2.

"Việc lợi dụng thông tin quy hoạch và chính sách để mua đi bán lại hoặc phân lô bán nền tràn lan sẽ khiến cho đô thị TP.HCM phát triển theo 'vết dầu loang''.

Ông Lê Hoàng Châu

Riêng giá đất tại đường Lương Định Của đã lên mức 80 triệu đồng/m2 từ năm ngoái. Với đường Trần Não, người muốn mua phải "chuẩn bị tinh thần" với mức giá ít nhất 150 triệu đồng/m2.

"Cò" đã đẩy giá đất khu Đông lên 5-10 lần

Một nghiên cứu của DKRA vừa được công bố cho thấy giá đất tại khu Đông TP.HCM đã tăng bình quân từ 5 đến 10 lần chỉ trong vòng 10 năm.

Cụ thể trong giai đoạn 2006, giá đất nền tại quận 2 chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, nay quanh mức 100 triệu đồng/m2. Tại quận 9, giá đất trước đây chỉ khoảng 5-6 triệu đồng/m2 giờ quanh ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, xác nhận giá đất tại khu Đông có tăng trong 10 năm trở lại đây, tuy nhiên tốc độ tăng 5-10 lần là không hợp lý, đặc biệt trong vòng 3 năm gần đây.
 

Nếu trước đây đất quận 2 là tâm điểm sốt giá thì nay nghiêng sang quận 9. Đồ họa: Võ Vân.

Ông Châu chỉ ra nhiều nguyên nhân khiến giá đất tại khu vực này tăng, bao gồm quy hoạch, hạ tầng cơ sở đầu tư mạnh, như hệ thống đường vành đai, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, đường song hành Xa Lộ Hà Nội, đại lộ Mai Chí Thọ, hệ thống cầu Thủ Thiêm, chuẩn bị xây cầu Cát Lái…

Bên cạnh yếu tố quy hoạch và hạ tầng phát triển, nguyên nhân chính khiến giá đất tăng “sốc” là "cò" đất, hay còn gọi là đầu nậu, đã đẩy giá lên cao. Các đầu nậu đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới dựa trên mức giá của các đợt “sóng” cũ.

"Đất quận 2 và quận 9 tăng gấp đôi chỉ trong vòng 1-2 năm trở lại đây không hợp lý, đằng sau mức giá này là do các đầu nậu đẩy giá”, ông Châu nói.

Anh H., người có kinh nghiệm nhiều năm làm dịch vụ môi giới đất tại TP.HCM, cũng cho rằng mức giá đất tại khu Đông hiện nay là không hợp lý. Thực chất, mức này là giá ảo mà "cò" đã lợi dụng thông tin quy hoạch để đẩy giá và tạo sóng cho chu kỳ tiếp theo.
 

Giá đất giao dịch thực tế tại một số tuyến đường ở khu Đông. Đồ họa: Ngô Minh.

“Xem kỹ đối tượng bán đất giai đoạn này thì chủ yếu là nhà đầu tư thứ cấp, tức nhóm mua đất trước đây và nay phân lô bán lại. Phía người mua cũng chủ yếu là cá nhân mua đất với mục đích để bán trong vòng một hai năm tới, chứ không xuất phát từ nhu cầu thực của thị trường”, anh H. cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng việc mua đi và bán lại để hưởng chênh lệch giá đất là xu hướng tất yếu của một thị trường. Tuy nhiên, việc lợi dụng thông tin quy hoạch và chính sách để mua đi bán lại hoặc phân lô bán nền tràn lan sẽ khiến cho đô thị TP.HCM phát triển theo “vết dầu loang”.

Điều này có thể có lợi cho một nhóm người dân có đất, người có lợi nhiều nhất là nhóm “đầu cơ”. Nhưng nếu xét chung cục diện thị trường thì sẽ gây bất lợi đối với những nhà đầu tư bị các cơn sốt đất dẫn dắt, như chuyện đã xảy ra trước đây.