Giới đầu tư địa ốc “hốt bạc” từ đầu tư vào đất nền

Cần nắm chắc hồ sơ pháp lý khi đầu tư vào đất nền

(ĐTCK) Trong vài năm trở lại đây, thị trường đất nền phía Nam được ví như “nồi cơm Thạch Sanh” của giới kinh doanh địa ốc. Giới đầu tư từ nhỏ lẻ, đến các doanh nghiệp chỉ trong thời gian ngắn đã kiếm bộn từ thị trường này. Tuy nhiên, rủi ro cũng theo đó cũng không nhỏ, đặc biệt với đất nền trong dân.

Đủ kiểu kiếm tiền

Trong một lần phóng viên Đầu tư Bất động sản trao đổi cùng giám đốc một doanh nghiệp tại quận 9, TP.HCM, vị này khoe vừa đầu tư thành công một dự án phân lô bán nền tại quận 9, kiếm được hơn 30 tỷ đồng chỉ trong thời gian chưa đến 1 năm.

“Nhu cầu nhà ở bây giờ rất lớn, chỉ cần có vốn tìm mua được quỹ đất lớn một chút cùng với việc nắm bắt thông tin quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là thắng chắc”, vị giám đốc này bộc bạch và kể, khoảng thời gian từ giữa năm 2016, anh và một người bạn cũng đang là tổng giám đốc của một doanh nghiệp lớn tại TP.HCM tình cờ mua được một lô đất gần 3.000 m2 của một người dân tại quận 9, sau đó chuyển đổi mục đích, phân thành gần 50 lô căn cứ theo Quyết định 33 của TP.HCM.

“Lúc đầu tôi cũng hơi lo lắng, sợ khách hàng không mua, nhưng kết quả đã vượt mong đợt, khi vừa tung ra thị trường với giá bán từ 14 - 17 triệu đồng/m2, chỉ trong một buổi sáng, toàn bộ sản phẩm đã được khách hàng đặt mua”, vị giám đốc này nói và cho biết, kết thúc thương vụ này, anh và đồng nghiệp đã kiếm được hơn 30 tỷ đồng.

Không chỉ trường hợp kể trên, theo ghi nhận của phóng viên, kể từ năm 2014 khi Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM ra đời, trên thị trường đã xuất hiện một làn sóng ngầm về dòng sản phẩm phân lô bán nền. Những cái tên doanh nghiệp dù không nổi đình nổi đám như Thiên Niên Kỷ, Khang Nam, Hoang Hoa, Đại Việt… nhưng thực chất đã hốt được khá nhiều tiền từ việc gom đất phân lô bán nền.

Nhận biết được nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, các doanh nghiệp lẫn người nhà đầu tư cá nhân có vốn đã tìm cách săn lùng những khu đất trong các khu dân cư có diện tích tương đối lớn thuộc các quận, huyện vùng ven như quận 9, Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh…, sau đó làm hạ tầng, phân thành lô để bán.

Tại các khu đất này, mọc lên một vài căn nhà tạm, đương nhiên là không phải để ở mà là để lách quy định, theo như lời một cò đất tại một “dự án” kiểu nói trên quận 9. Bởi theo Quyết định 33/2014 của UBND TP.HCM, về hạn mức tách thửa tại quận 9, đối với đất không có nhà, diện tích phải từ 120 m2 trở lên, trong đó chiều ngang thửa đất tối thiểu phải 7 m. Đối với đất có nhà thì diện tích tách thửa 80 m2, chiều ngang thửa đất chỉ 5 m.

Do vậy, những căn chòi này được dựng lên chỉ với mục đích tách thửa, xin cấp sổ đỏ. Khi có sổ đỏ rồi những căn nhà này sẽ được phá bỏ hoặc dời qua nơi khác tiếp tục quay một vòng mới.

Với cách làm này, nhiều doanh nghiệp đã khá thành công, vì nhu cầu nhà ở của người dân luôn rất lớn, nên hầu hết các dự án vừa tung ra thị trường đều được tiêu thụ với tỷ lệ lớn.

Trên thực tế, có những dự án dù được phân lô bán nền, nhưng chủ dự án đầu tư tốt hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở một cách đàng hoàng. Ngược lại, cũng có những dự án làm hết sức qua loa, đường xá nhếch nhác, pháp lý bất ổn, khiến người mua đất gặp nhiều rủi ro.

Trong khi các nhà đầu tư vốn lớn, các doanh nghiệp hốt bạc từ việc gom đất phân lô bán nền thì nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng đã kiếm được tiền tỷ từ việc “lướt sóng” đất nền.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, hầu hết các dự án đất nền được quy hoạch bài bản tại những khu vực đáp ứng nhu cầu thực ở đều có mức giá tăng ít nhất 30%, thậm chí có dự án đã tăng khoảng 50% so với lúc mở bán.

“Trong 2 năm vừa qua, hầu hết dân đầu tư vào đất nền đều thắng”, anh Khâm, một nhà đầu tư chuyên mua bán đất nền nhấn mạnh, đồng thời điểm danh các dự án đất nền tại khu vực quận Thủ Đức như Khu đô thị Đại Phúc, Him Lam Phú Đông, Moolight Residens, Tân Hải Minh… đều có mức giá tăng liên tục.

Hay tại quận 9, dọc theo các trục đường Nguyễn Xiển, Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh…, giá đất nền đã tăng khoảng 30 - 50% trong vòng 2 năm qua.

Theo nhà đầu tư này, chính bởi sự tăng giá của đất nền thời gian qua mà phân khúc này đã thu hút dòng tiền lớn không chỉ từ những người có nhu cầu nhà ở mà cả với giới đầu tư, khiến cho đất nền ngày càng sôi động hơn.

Thiết lập mặt bằng giá mới

Theo ông Lương Trí Thìn, Chủ tịch Tập đoàn Đất Xanh, tính từ năm 2015 đến nay, giá đất tại một số khu vực ở TP.HCM không ngừng gia  tăng, cá biệt có nơi đã tăng lên 300 - 400%.

Đơn cử như tại quận 2, giá đất nền trên đường Trần Não cách đây 2 năm chỉ có 50 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên đến 200 triệu đồng/m2. Hay như ở khu vực đường Song Hành (xa lộ Hà Nội) cũng tại thời điểm 2015 nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 50 - 55 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên đến trên 200 triệu đồng/m2.

Hay ở khu vực quận 9, cách đây 3 năm, đất nông nghiệp chỉ có 600.000 đồng/m2 thì đến nay phải mua tới 3 - 4 triệu đồng/m2. Còn đối với phân khúc đất nền khu An Thiên Lý, Gia Hòa, Đỗ Xuân Hợp (quận 9) trước đây chỉ 7 - 8 triệu đồng/m2 thì đến nay đã gần 30 triệu đồng.

Ông Thìn nhận định, mặc dù giá đất đã tăng cao, nhưng với những khu vực đáp ứng nhu cầu thật, có giá trị khai thác kinh doanh thương mại vẫn rất khó giảm. Bởi lẽ xu hướng tăng giá này không phải do tăng ảo mà tăng do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển mạnh của hạ tầng đã làm thay đổi giá trị bất động sản.

Nói về câu chuyện đất nền, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs, một doanh nghiệp có kinh nghiệm trong đầu tư kinh doanh đất nền chia sẻ, không chỉ tại TP.HCM mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương gần đây đều đã có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền. Thực tế này sẽ khiến sắp tới nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng trở nên khan hiếm hơn.

“Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn. Lâu nay với những người đầu tư địa ốc đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng dòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để trả vốn và lãi vay khi đến hạn mới chịu lỗ nặng”, bà Tú nhấn mạnh.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn. Vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải xác định rõ hiện trạng đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Vấn đề thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư, nó phải là nơi xuất phát từ thực tế: từ thực tế về nhu cầu nhà thật đến thực tế về các dịch vụ tiện ích xung quanh đến thực tế của việc di chuyển có thuận lợi không.

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi đều này quyết định giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai.

“Cùng một dự án, nhưng nếu được một chủ đầu tư có năng lực, uy tín triển khai sẽ làm cho giá trị dự án gia tăng khá nhiều sau khi hình thành, nhưng cũng dự án đó do một chủ đầu tư yếu năng lực, sự cẩu thả trong đầu tư sẽ làm giá trị dự án sút giảm đi nhiều”, ông Phúc nói và cho rằng, đó là lý do có thể lý giải vì sao có những dự án cùng vị trí, một dự án có giá bán đến 30 triệu đồng/m2 nhưng vẫn luôn được khách hàng tìm mua, ngược lại dự án kia bán thấp hơn đến 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không được khách hàng lựa chọn.

Theo Tăng Triển
Báo Đầu tư Bất động sản