Thị trường đất nền phía Nam bước vào cuộc thanh lọc mới

Cơn sốt đất nền tại thị trường bất động sản phía Nam dù đã tạm qua đi, nhưng hệ quả nó để lại, theo nhận định của các cơ quan quản lý nhà nước, đã phá vỡ quy hoạch và có hiện tượng của hoạt động đầu cơ thổi giá.

Trước thực tế đó, thời gian qua, các địa phương như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai đều đã có biện pháp hành chính để chấn chỉnh thị trường.

Tại TP.HCM, theo ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản, đến thời điểm hiện nay, những điểm nóng đất nền như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Bình Chánh, quận 9… đã bắt đầu hạ nhiệt. Đặc biệt, những khu vực xa trung tâm, thiếu hạ tầng kết nối, hạ tầng dịch vụ đã xuất hiện tình trạng giới đầu cơ xả hàng, nhưng không có thanh khoản.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcom Real, kể từ sau khi lãnh đạo TP.HCM có động thái công bố thông tin quy hoạch, thậm chí cho biết, sẽ điều tra xử lý các cò đất cố tình thổi giá đất nền, giao dịch trên thị trường đất nền đã chững lại.

“Phản ứng rõ nét nhất là các loại sản pẩm bất động sản bị thổi giá lên cao trong thời gian qua do đón đầu quy hoạch của các siêu dự án, hay những sản phẩm bất động sản nông nghiệp được thu gom với hy vọng sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa”, ông Lộc đánh giá và cho rằng, đây chính là những phân khúc ảo, không xuất phát từ nhu cầu ở thật nên chắc chắn sẽ bị giảm giá để rồi sau đó xác lập nên một mặt bằng giá mới.

Tại Bình Dương, một địa phương từng được biết đến có thị trường địa ốc năng động trong nhiều năm, nhưng kể từ sau khi UBND tỉnh Bình Dương có văn bản yêu cầu Tổng công ty Becamex IDC và công ty con là Becamex TDC tạm ngưng việc bán quyền sử dụng đất cho khách hàng, phải chờ khi nào đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mới được tiếp tục kinh doanh, đã làm cho thị trường Bình Dương hầu như bị ngưng trệ hoàn toàn, bởi ai cũng hiểu, phần lớn quỹ đất thuộc các dự án lớn hiện nay ở Bình Dương nằm trong tay của dòng họ “Becamex”.
 

Những doanh nghiệp môi giới tên tuổi hàng đầu một thời ở Bình Dương như Tấc Đất Tấc Vàng, Đất Xanh… đều đã rời bỏ thị trường này.

Khác với Bình Dương, Đồng Nai thời gian qua đã tạo nên sức hút trên thị trường khá lớn do có lợi thế về hàng loạt công trình hạ tầng. Tuy nhiên, sau khi tỉnh Đồng Nai ban hành quyết định cho tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa, thời gian tạm ngưng đến khi UBND tỉnh ban hành quyết định điều chỉnh, bổ sung cũng đã ảnh hưởng khá lớn đến thị trường.

Theo giới kinh doanh địa ốc, quyết định trên của lãnh đạo tỉnh Đồng Nai như gáo nước lạnh dội vào thị trường, trong đó đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất là giới đầu cơ mua gom đất tại các khu dân cư với mục đích phân lô, tách thửa đón đầu xu hướng thị trường, khi mọi hoạt động giao ở phân khúc này hầu như bị ách tắc.

Theo công bố của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa. Theo cán bộ của Sở Tài nguyên - Môi trường tỉnh Đồng Nai, tình trạng này đã làm cho thị trường 
bất động sản Động Nai kém sôi động thời gian qua. Tuy nhiên, hiện vẫn phải tạm ngưng giải quyết để tỉnh rà soát, ban hành lại quy định mới chặt chẽ hơn.

Khơi trong

Trong khi dòng sản phẩn đất nền đầu tư theo kiểu “đón gió” thị trường, pháp lý không rõ ràng, hạ tầng chưa hoàn chỉnh đang bị ách tắc do người mua nhận diện được sự rủi ro, thì ngược lại, đất nền có sổ đỏ, dự án được quy hoạch bài bản, đáp ứng nhu cầu thật, theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, chẳng những không bị ảnh hưởng, mà còn đang diễn ra một làn sóng ngầm về giao dịch và tăng giá.

Tại TP.HCM, trở lại những dự án đất nền ở các quận 9, Thủ Đức, ghi nhận tại các dự án có quy hoạch tốt như Gia Hòa, Monlight Residences, Him Lam Phú Đông… đều có giao dịch sôi động và giá tăng khá mạnh.

Lâu nay, với những người đầu tư đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng dòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính

- Bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty Donaland

Đơn cử như dự án Monlight Residences do Tập đoàn Hưng Thịnh làm chủ đầu tư, tọa lạc trên 2 mặt tiền đường Đặng Văn Bi và Dân Chủ (quận Thủ Đức), trước đây có giá bán trung bình từ 55 - 65 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70 - 75 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Theo phân tích của giới chuyên môn, sở dĩ dự án này có giá cao là nằm ở vị trí đẹp và đặc biệt là do nhu cầu khai thách thương mại.

Hay như tại dự án Him Lam Phú Đông do Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá khởi điểm được chủ đầu tư bán ra cuối năm 2016 là 23 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 28 - 30 triệu đồng/m2, nhưng không có người bán.

Một số dự án khác như Gia Hòa trên đường Đỗ Xuân Hợp, Laview City tại quận 2 của Novaland, Khu đô thị Vạn Phúc, Tân Hải Minh của quận Thủ Đức…, giá được giao dịch trên thị trường đang có dấu hiệu nhích lên so với một tháng trước đây.

Còn tại thị trường Đồng Nai, theo ghi nhận của Đầu tư Bất động sản, nếu như cách đây vài tháng, thị trường có sự sôi động trên diện rộng, thì gần đây, cơn sốt vẫn âm ỉ diễn ra, nhưng mang tính cục bộ hơn.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty Donaland, đơn vị phân phối dự án Khu đô thị Long Hưng, kể từ sau khi có thông tin siết phân lô, tách thửa tại Đồng Nai, việc bán bán hàng của dự án Long Hưng không những không bị chững lại, mà còn tăng khá mạnh.

Chỉ tính riêng gần 1 tháng qua đã có hơn 300 sản phẩn đất nền dự án Long Hưng đã chính thức được giao dịch ra thị trường. Còn nếu tính từ đầu năm đến nay, đã có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch.

Không những giao dịch tăng, mà giá cũng không ngừng tăng. So với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền dự án Long Hưng có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, nhưng hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/m2.

Không chỉ dự án Long Hưng, một số dự án tốt khác ở Đồng Nai gần đây cũng đã thu hút mạnh khách hàng, như tại Dự án The Viva City do Công ty cổ phần LDG (LDG Group) làm chủ đầu tư, có tổng diện tích là 117 ha.

Ông Nguyễn Đào Duy, Phó tổng giám đốc LDG Group cho biết, lần đầu tiên trong nhiều năm trở lại đây chứng kiến đất nền Đồng Nai gia tăng thanh khoản mạnh đến vậy. Chỉ tính riêng trong vài tháng gần đây, LDG Group đã bán thành công ra thị trường hàng trăm sản phẩm đất nền.

Trước đó, LDG Group đã thành công lớn trong việc triển khai ra thị trường gần 3.000 nền đất The Viva City và được khách hàng sở hữu nhanh chóng. Mới đây, LDG đầu tư 500 căn nhà phố xây sẵn tại The Viva City, đồng thời khởi động xây dựng căn hộ Viva Trade Tower ngay dự án này.

Theo các chuyên gia, không chỉ TP.HCM, mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương, trên thực tế, đất nền là phân khúc từ lâu đã ăn sâu vào tâm lý không chỉ của người có nhu cầu nhà ở mà cả với giới đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa tăng mạnh, nhu cầu nhà ở tăng cao, nhu cầu của phân khúc này là muôn thuở.

Theo bà Tú, sau khi có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền, sắp tới, khả năng nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn. Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn.

“Lâu nay, với những người đầu tư đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng dòn bẩy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính”, bà Tú cho biết.

Theo Tăng Triển 
Báo Đầu tư Bất động sản